【研究报告内容摘要】
房地产开发投资增速温和回落,托底经济作用不容忽视。 随着国内经济由过去高速增长变为中高速增长,传统产业尤其是房地产业托底的作用不容忽视。 在稳定房地产市场发展的背景下,需求端政策调整更为灵活。但受累于土地投资不景气, 房地产开发投资增速将回落。
资金继续向龙头集中。 今年以来,房地产行业融资端政策逐步收紧,行业正在进行“供给侧改革” 。 银行贷款增速持续回落,房地产信托出现净融资为负,房企海外债 2020-2021迎来偿债高峰。在行业融资整体收紧的背景下,资金有望进一步向头部房企集中。
销售走弱中集中度加速提升。 从中长期来看,一二线及都市圈内部分强三线城市受益于都市圈的发展, 以其核心区域土地稀缺性和占据具有人口、产业等集中的优势,将表现出更优质的销售韧性。 但由于棚改的拉动作用不及过往,三四线销售将走弱。 综合来看, 2020年销售将弱于 2019年,在销售走弱中,行业集中度将呈现加速上升的趋势。
竣工复苏带来后周期机会。 根据房地产开发周期, 2016年以来新开工的高增速向竣工的传导是显然的,预计 2020年房地产竣工面积增速将回升至 7%左右,开竣工增速剪刀差将反转。随着竣工的复苏,地产后周期板块有望迎来趋势性发展。物业管理板块中,随着行业的发展,未来市场份额有望进一步向龙头集中。商业运营的核心是通过明确的定位、优质的招商和各类业态的合理配合有效提升租金水平,拥有品牌优势和优异商业运营能力的运营商将脱颖而出。
投资建议: 目前行业估值处于历史底部,在维持行业稳定健康发展的大背景下,维持行业“同步大市”评级。 行业中开发板块和后周期板块均有投资机会,开发企业中,在行业集中度提升过程中优选龙头,建议关注万科 a、保利地产,在业绩增速亮眼的主流房企中,建议关注招商蛇口、金地集团;后周期板块中,物业板块建议关注招商积余,商业运营板块建议关注大悦城。
风险提示: 行业销售弱于预期;行业融资政策进一步收紧。

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